حسابات الضمان و"مضمون" وحماية مشتري الخارطة في أبوظبي

شكّلت العقارات على الخارطة نحو 89% من قيمة المبيعات السكنية في أبوظبي خلال النصف الأول من 2026. لذلك فإن السؤال الأهم عند كثير من المشترين ليس أي مشروع يختارون، بل كيف تُحمى أموالهم أثناء البناء.

لدى أبوظبي إطار واضح لهذه الحماية، وقد تعزّز في 2026. في هذا الدليل نشرح أهم أدوات الحماية بلغة بسيطة، استنادًا إلى إعلان مركز أبوظبي العقاري الرسمي عن منصة "مضمون"، وإلى تحليل مكتب المحاماة Trowers & Hamlins في أبريل 2026 لأربعة قرارات إدارية جديدة.

الأساس القانوني

ينظّم القطاع العقاري في أبوظبي القانون رقم 3 لسنة 2015 بشأن تنظيم القطاع العقاري، المعدّل بالقانون رقم 2 لسنة 2025. وفي مطلع 2026 أصدرت دائرة البلديات والنقل أربعة قرارات إدارية لتطبيق أهم أحكامه، نتناولها واحدًا تلو الآخر.

1. حساب ضمان المشروع: أموالك محمية ومفصولة

يُلزم القانون المطوّر بفتح حساب ضمان خاص بكل مشروع تُودع فيه دفعات المشترين، ولا يحق له السحب منه قبل إنجاز 20% على الأقل من البناء.

الجديد في 2026: صرف مبكر مقابل ضمان بنكي (القرار 24 لسنة 2025)

أصبح بإمكان المركز الموافقة على السحب قبل بلوغ نسبة الـ20%، ولكن بشروط صارمة:

• الضمان البنكي: يقدّم المطوّر ضمانًا بنكيًا غير مشروط وغير قابل للإلغاء لا يقل عن 20% من إجمالي تكلفة البناء.
• التكاليف المعتمدة: يرافق كل سحب تقديرات تكاليف معتمدة.
• السجل: لا يحق ذلك إلا لمطوّر مسجّل في أبوظبي منذ أربع سنوات على الأقل، سلّم ثلاثة مشاريع على الأقل في موعدها، وسجله نظيف خلال آخر 12 شهرًا.
• استمرار الضمان: يجب الحفاظ على قيمة الضمان واستكمالها عند الحاجة، ولا يُفرج عنه إلا عند اكتمال المشروع، أو قبل ذلك إذا أثبت المطوّر إنجاز 60% وتوفر أموال كافية في حساب الضمان لإتمام الأعمال.

ما يعنيه ذلك لك: إن استخدم مطوّرك هذه الآلية، فدفعاتك مغطاة بضمان قابل للتنفيذ. ومن حقك أن تسأل إن كان المشروع قد لجأ إليها.

2. "مضمون": طلبات إبداء الاهتمام أصبحت منظّمة

كانت أخطر مرحلة في السابق هي ما قبل الإطلاق الرسمي، حين يدفع المشتري مبلغ "إبداء اهتمام" ليحجز مكانه في الطابور.

منذ 17 فبراير 2026 أصبح لزامًا على كل مطوّري المشاريع الجديدة تسجيل هذه الطلبات رقميًا عبر "مضمون"، منصة مركز أبوظبي العقاري. تُودع المبالغ في حساب ضمان تمهيدي تديره الحكومة، وتتم عمليات الاسترداد رقميًا. ويقول المركز إن ذلك يزيل المخاطر التي كانت تنشأ عن احتفاظ الوسطاء بالأموال. وكان أول مشروع يطبّق ذلك "مانشستر سيتي ياس ريزيدنسز" من أوهانا.

ما يعنيه ذلك لك: إن طُلب منك مبلغ إبداء اهتمام في مشروع جديد بأبوظبي، فيجب أن يمر عبر "مضمون". لا تدفع بأي طريقة أخرى.

3. إن اضطررت إلى الإلغاء: قواعد التعويض والاسترداد (القرار 165 لسنة 2025)

يحدد هذا القرار ما يحدث عندما يُخلّ مشتري الخارطة بالتزاماته فيلغي المطوّر العقد ويعيد بيع الوحدة:

• مشروع لم يبدأ: إذا لم يبدأ المشروع لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر، يسترد المشتري كامل ما دفعه.
• احتفاظ متدرج: مع تقدم البناء يحتفظ المطوّر بنسبة متدرجة، تبدأ عادةً من 10% في المراحل الأولى وتصل إلى 40% عند إنجاز ما بين 60% و100%.
• الدفعات الكبيرة: إذا كان المشتري قد دفع 60% أو أكثر، يقرر المركز نسبة الاحتفاظ حسب كل حالة.
• مدة الاسترداد: يجب صرف المبالغ المستردة بعد الخصومات المسموح بها خلال 15 يوم عمل.
• أموال خارج الضمان: أي مبالغ حُصّلت خارج حساب الضمان بالمخالفة للقانون تُعاد خلال 30 يومًا من إشعار الإلغاء، وقبل أن يتسلم المطوّر أي أموال من حساب الضمان.

ما يعنيه ذلك لك: كن واقعيًا قبل الالتزام بشأن قدرتك على الوفاء بخطة السداد، فالإخلال في مراحل البناء المتأخرة قد يكلّفك كثيرًا.

4. بعد التسليم: رسوم الخدمات وإدارة المبنى (القرار 25 لسنة 2025)

الحماية لا تنتهي عند استلام المفتاح:

• الإفصاحات: يلتزم المطوّر بالإفصاح في مبيعات الخارطة، ويبقى مسؤولًا عن أي إفصاحات جوهرية غير دقيقة أو ناقصة لمدة سنتين من نقل الملكية.
• رسوم الخدمات: تخضع لرقابة صارمة، والرسوم غير المعتمدة ممنوعة. وتُدفع الرسوم السنوية شهريًا أو ربع سنويًا، ولا يجوز المطالبة بها دفعة واحدة.
• المتأخرات تلاحق الوحدة: رسوم الخدمات غير المسددة تبقى مرتبطة بالوحدة حتى لو تغيّر مالكها، وهذا سبب إضافي لفحص المتأخرات عند شراء إعادة بيع.
• شركات الإدارة: يجب أن تكون معتمدة من المركز، وأن تُعيَّن خلال 30 يومًا من تسليم أول وحدة.

5. لجان الملاك (القرار 26 لسنة 2025)

عندما تُسجَّل 30% على الأقل من وحدات المشروع لملاك متعددين، تُشكَّل لجنة ملاك من خمسة إلى تسعة ملاك مقيمين.

• العضوية: يُستبعد المطوّر منها حتى لو كان يملك وحدات غير مباعة.
• الانتخاب: يُنتخب الأعضاء إلكترونيًا بصوت واحد لكل مالك، ويعتمدهم المركز.
• الدور: تراجع اللجنة الموازنات، وتراقب أداء شركة الإدارة، ويمكنها أن تطلب من دائرة البلديات والنقل فرض تغيير شركة الإدارة عند ثبوت الإهمال أو سوء الخدمة.

قائمة تحقق للمشتري

1. تأكّد أن أي طلب إبداء اهتمام يمر عبر "مضمون".
2. ادفع الأقساط فقط في حساب ضمان المشروع المذكور في عقدك.
3. احتفظ بكل الإفصاحات قبل البيع: الكتيّب والمخططات والمواصفات.
4. اقرأ بنود الإلغاء في ضوء القرار 165 لسنة 2025.
5. اسأل عن رسوم الخدمات المتوقعة وطريقة سدادها بعد التسليم.
6. تأكّد أن المشروع في منطقة استثمارية متاحة لجنسيتك، علمًا بأن المركز يحدد 50 منطقة من هذا النوع.

القواعد القوية لا تلغي كل المخاطر، فالتأخير وتقلبات السوق واردة دائمًا. لكنها تعني أن مشتري الخارطة في أبوظبي يتمتع بحماية أوضح بكثير مما يظنه كثيرون.